🏠 임대 수익률 계산 실전 예시·공실·세금까지 완벽 정리 : 부동산 실전 배우기 중급 3편

임대 수익률 계산 실전 예시로 초보자도 바로 따라 하는 월세·관리비·공실률·대출이자 반영 계산법을 단계별 카드로 정리합니다. 순수익·캡레이트·ROI까지 한 번에 잡아 수익형 부동산 판단을 도와드려요.

1️⃣ 🧭 시작 가이드: 무엇을 준비할까?

2️⃣ 📘 기본 용어 정리: 총수익·순수익·캡레이트

3️⃣ ✏️ 표준식으로 계산하기: 연간/월간 수익률

4️⃣ 🏠 실전 예시① 원룸: 숫자로 끝까지 계산

5️⃣ 💳 대출 포함 수익률: LTV·이자·DSR 반영

6️⃣ 🧮 공실·관리비·수선비: 보수적 추정 적용

7️⃣ 🧾 세금 반영: 재산세·종부세·소득세 체크

8️⃣ 📊 엑셀·계산기 만들기: 자동화 템플릿

9️⃣ 🔁 케이스 비교: 오피스텔 vs 상가(카드형 표)

➉ ✅ 최종 체크리스트 & 흔한 실수 피하기

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1️⃣ 🧭 시작 가이드: 무엇을 준비할까?

임대 수익률을 계산하려면 막연히 “얼마 벌까?”가 아니라 입력값을 정리하는 게 먼저예요. 준비할 건 단순해요.

• 매입가 (취득세 포함 총 투자금액)
• 월 임대료 (보증금, 월세)
• 관리비·공용비용
• 대출 금액과 금리
• 세금(재산세·종부세 등)

👉 이 값들을 종합해 계산하면, 단순 월세 대비 수익률이 아니라 실제 체감 수익률을 얻을 수 있습니다.

Tip: 계약 전 미리 “이 건물 월세 얼마 받고, 비용 빼면 실제 수익 얼마?”를 계산해보는 습관이 중요해요.

2️⃣ 📘 기본 용어 정리: 총수익·순수익·캡레이트

임대 수익률을 계산할 때 자주 등장하는 용어 세 가지를 먼저 정리할게요.

총수익 (Gross Income)
임대료 총액, 관리비 등 비용 제외 전 금액

순수익 (Net Income)
관리비·세금·대출이자 뺀 실제 수익

캡레이트 (Cap Rate)
연간 순수익 ÷ 매입가 × 100 → 투자 효율성 지표

핵심: 단순 월세만 보는 게 아니라, 비용까지 반영해 순수익과 캡레이트를 계산해야 현실적인 수익률을 알 수 있어요.

3️⃣ ✏️ 표준식으로 계산하기: 연간/월간 수익률

공식은 생각보다 단순합니다.

• 연간 총 수익률 = (연 임대료 ÷ 매입가) × 100
• 순수익률 = ((연 임대료 – 비용) ÷ 매입가) × 100

예를 들어, 매입가 2억 원에 월세 80만 원이면
연간 총 수익률 = (960만 ÷ 2억) × 100 = 4.8%

여기에 관리비, 세금, 대출이자 등을 빼면 실제 수익률은 더 낮아지겠죠.

체감 포인트: “공식은 단순하지만, 변수 반영이 현실 수익률을 좌우한다!”

4️⃣ 🏠 실전 예시① 원룸: 숫자로 끝까지 계산

예를 들어볼게요. 매입가 1억 5천만 원 원룸, 월세 50만 원, 관리비 5만 원, 재산세 연 30만 원이라고 합시다.

• 연 임대료: 600만 원
• 총 수익률: (600 ÷ 1억 5천) × 100 = 4%
• 관리비(연 60만) + 세금(30만) = 90만 원
• 순수익: 510만 원
• 순수익률: (510 ÷ 1억 5천) × 100 = 3.4%

단순 계산보다 약 0.6% 낮게 나오죠. 이것이 현실적인 수익률입니다.

요약: 숫자로 끝까지 계산해야 “진짜 수익”이 보인다!

5️⃣ 💳 대출 포함 수익률: LTV·이자·DSR 반영

실제로는 대출을 끼고 투자하는 경우가 많죠. 이럴 때는 자기 자본 수익률(ROI)로 계산해야 합니다.

예: 매입가 2억, 대출 1억 (연 이자 5%), 월세 100만 원일 경우

• 연 임대료: 1200만 원
• 연 이자: 500만 원
• 순수익: 700만 원
• 투자금(1억) 기준 ROI = 7%

👉 대출을 잘 활용하면 ROI가 올라가지만, 금리 상승 시 수익률은 빠르게 떨어질 수 있습니다.

주의: 대출은 레버리지 효과가 있지만, 금리 변동에 민감하다는 점 꼭 기억하세요.

6️⃣ 🧮 공실·관리비·수선비: 보수적 추정 적용

“월세 100% 다 받는다”는 가정은 위험해요. 실제로는 공실 기간이나 수선비가 생기거든요.

• 공실률: 연간 5~10% 반영
• 관리비: 임대인이 부담하는 경우 포함
• 수선비: 예상치 못한 수리비 최소 연 1~2% 반영

예: 월세 80만 원 기준, 공실률 5% 적용 시 실제 월세 = 76만 원 수준. 이렇게 보수적으로 잡아야 안전합니다.

실전 포인트: “최악의 상황”을 미리 반영해도 수익률이 괜찮다면, 그게 진짜 투자할 만한 물건!

7️⃣ 🧾 세금 반영: 재산세·종부세·소득세 체크

마지막으로 빼놓으면 안 되는 게 세금이에요. 임대 사업자는 여러 가지 세금이 붙습니다.

• 재산세: 소유 부동산에 매년 부과
• 종합부동산세: 일정 기준 초과 시 추가 과세
• 임대소득세: 연간 2천만 원 초과 시 종합소득세 신고

예상보다 세금 비중이 크기 때문에, 반드시 시뮬레이션에 반영해야 해요.

체크리스트: 세금까지 반영한 순수익률 계산이 진짜 수익률이다!

8️⃣ 📊 엑셀·계산기 만들기: 자동화 템플릿

매번 수익률을 손으로 계산하는 건 번거롭죠. 그래서 많은 투자자들이 엑셀 시트나 온라인 계산기를 활용합니다.

엑셀로 간단히 셀을 설정하면, 매입가·임대료·대출이자·공실률을 입력하는 즉시 총 수익률·순수익률·ROI가 자동으로 계산되도록 만들 수 있어요.

추천: 직접 만들어보면 숫자의 변화를 한눈에 볼 수 있고, 시뮬레이션도 가능해서 투자 판단이 훨씬 쉬워져요.

9️⃣ 🔁 케이스 비교: 오피스텔 vs 상가(카드형 표)

부동산 종류마다 수익률 구조가 달라요. 같은 금액을 투자해도 어떤 곳에 넣느냐에 따라 결과는 크게 달라질 수 있죠.

오피스텔 투자
- 초기 진입자금 낮음
- 공실률 낮음(수요 안정적)
- 임대료 안정적
- 수익률 보통 3~5%

상가 투자
- 초기 자금 큼
- 공실 리스크 높음
- 업종·상권에 따라 변동 큼
- 수익률 5~10% (성공 시)

👉 안정성과 예측 가능성을 원한다면 오피스텔, 리스크를 감수하고 더 큰 수익을 원한다면 상가가 어울립니다.

➉ ✅ 최종 체크리스트 & 흔한 실수 피하기

이제까지 배운 계산법과 예시를 종합해, 임대 수익률 계산 시 꼭 확인해야 할 최종 체크리스트를 정리해 볼게요.

• 📌 단순 총 수익률이 아닌 순수익률까지 계산했는가?
• 📌 공실·세금·수선비를 보수적으로 반영했는가?
• 📌 대출 이자 변동 시나리오까지 고려했는가?
• 📌 산업·상권의 장기 수요를 점검했는가?
• 📌 리스크와 수익의 균형을 확인했는가?

많은 초보 투자자들이 하는 실수는 “월세 얼마 받는다”만 보고 투자하는 거예요. 하지만 현실은 관리비·세금·이자·공실 등 변수가 많습니다. 👉 이런 함정을 피하려면, 반드시 위 체크리스트를 적용해 보세요.

한 줄 결론: 보수적으로 계산했을 때도 만족스러운 물건이라면, 진짜 투자할 가치가 있는 부동산!

❓ 사람들이 가장 많이 궁금해하는 질문 5개

Q1. 임대 수익률은 몇 % 이상이면 좋은 건가요?
👉 일반적으로 3~5%는 안정적, 6% 이상이면 우수한 편이에요. 다만 지역·물건 특성에 따라 차이가 큽니다.

Q2. 대출을 쓰면 수익률이 무조건 올라가나요?
👉 꼭 그렇지 않아요. 금리가 오르면 순수익률이 줄어들 수 있고, 공실이 길어지면 오히려 손해가 날 수 있습니다.

Q3. 공실률은 보통 몇 %로 잡아야 하나요?
👉 보수적으로 최소 5~10%는 잡는 게 안전합니다. 지역 수요가 불안정하다면 더 높게 반영하세요.

Q4. 오피스텔과 상가 중 어떤 게 더 안전한 투자일까요?
👉 오피스텔은 공실 리스크가 적고 안정적이에요. 상가는 상권에 따라 수익률이 크지만, 리스크도 큽니다.

Q5. 임대 수익률 계산할 때 세금은 꼭 포함해야 하나요?
👉 네, 반드시 포함해야 합니다. 세금까지 빼고 계산해야 실제 손에 남는 돈을 알 수 있어요.