등기부등본 보는 법, 어렵게 느껴지셨죠? 이 글 하나면 소유권부터 권리관계까지 초보자도 딱 이해되게 정리해 드립니다. 사례·요약·비교표까지 한 번에!
이미지 출처: 직접 촬영, 직접 업로드, CC0 라이선스
1️⃣ 📜 등기부등본이란?
“부동산 계약할 때 등기부등본 꼭 떼어보세요!”라는 말, 한 번쯤 들어보셨죠?
하지만 막상 보면 낯선 용어 투성이에, 어떻게 읽어야 할지 막막하셨을 거예요.
그 집의 주소, 소유자, 담보 정보 등 모든 법적 내역이 기록된 공식 서류죠!
쉽게 말하면, 이 서류만 잘 보면 “이 집, 진짜 이 사람 거 맞아?”, “빚 잡힌 집 아니야?” 같은 중요한 걸 파악할 수 있어요.
부동산 거래 전, 꼭 등기부등본을 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다.
---
2️⃣ 🔍 등기부등본은 왜 확인해야 할까?
부동산 계약 시 등기부등본을 보는 건 단순한 형식이 아니라 필수!
특히 아래 내용들을 미리 확인하지 않으면, 큰 피해를 입을 수도 있어요. 😱
계약 상대방이 진짜 주인인지 확인해야 해요. 대리인이면 위임장 필요!
은행 담보(근저당)나 압류가 걸려 있다면 매매 후에도 문제 생길 수 있어요.
“집만 멀쩡하면 되겠지~” 생각하셨다면 오산!
등기부등본은 그 부동산의 진짜 건강검진표
랍니다.
---
3️⃣ 📁 등기부등본의 구성: 표제부·갑구·을구
등기부등본은 총 3개 구역으로 나뉘어요. 처음 보면 복잡해 보일 수 있지만,
기능만 알면 단박에 파악 가능!
부동산의 기본 정보 (주소, 구조, 면적 등)
소유권 관련 내역 (누가 주인인지, 이전은 어떻게 되었는지 등)
권리 설정 내역 (근저당, 전세권, 압류 등 담보 정보)
딱 보면 좀 어렵게 보이지만, 표제부 → 갑구 → 을구 순서대로 읽으면 흐름이 자연스러워요!
---
4️⃣ 🧾 표제부 보는 법과 체크포인트
“표제부는 그 부동산의 신분증”이에요. 집의 기본 프로필 같은 느낌!
다음 항목을 꼭 확인하세요 👇
- 소재지 주소: 내가 보려는 부동산과 정확히 일치하는지
- 건물 용도: 아파트, 다세대, 오피스텔 등 확인
- 대지권 비율: 건물만 있고 땅이 없을 수도 있어요!
‘건물번호’와 ‘층·호수’까지 정확히 확인해야 내 집인지 알 수 있어요.
표제부가 다르면? 잘못된 등본일 수 있으니 재확인 필요!
---
5️⃣ ✅ 갑구: 소유권 확인하는 방법
갑구는 '이 집의 주인이 누구인가'를 알려주는 핵심 구역!
이게 제일 중요하다고 해도 과언이 아니에요.
갑구에서 꼭 체크해야 할 건 아래 3가지예요.
- ① 현재 소유자 이름: 계약 상대방과 일치하는지 꼭 확인!
- ② 이전 소유권 이력: 상속, 증여, 매매인지? 정상이력인지?
- ③ 가압류, 가처분: 소송 중이면 거래 피하세요!
‘현재 소유자’는 가장 아래 최신 등기 항목에 기재돼 있어요.
중간중간 ‘이전 소유자’도 볼 수 있으니 참고만 하고, 항상 마지막 등기 사항 기준으로!
갑구만 잘 읽어도 거래 사고의 80%는 예방할 수 있어요 😉
6️⃣ 💸 을구: 근저당·담보권 보는 법
을구는 '빚이 잡혀 있는지' 확인하는 곳이에요.
한마디로, 이 집이 금융기관에 담보로 잡혀 있나?를 보는 칸이죠.
자주 등장하는 권리관계는 이런 것들입니다:
- 근저당권 – 은행 대출을 위해 설정된 담보
- 전세권 – 전세보증금을 법적으로 보호하는 권리
- 가등기 – 미래에 소유권을 이전하겠다는 예약 등기
을구에 근저당권이 있다면, 매수인이 인수할 가능성도 있습니다.
계약 전 반드시 말소 조건을 확인하세요!
근저당이 잡혀 있더라도 말소 예정이라면 안전하게 진행 가능해요. 하지만 “말로만 말소한다”는 말은 믿지 마시고, 등기 말소 확인서류나 잔금일 전 말소 조건을 계약서에 꼭 넣으세요.
---
7️⃣ 💡 실전 예시로 등기부등본 읽어보기
지금까지는 구조를 살펴봤다면,
이번엔 실제 예시로 등기부등본을 읽어볼게요.
• 소유자: 김한국
• 을구: 국민은행 근저당권 2억 원 설정
• 표제부: 대지권 14.75㎡ / 용도: 공동주택
• 갑구: 2020년 매매로 김한국 명의 등기 완료
이럴 경우, 우리가 확인할 수 있는 건?
- ✔️ 현재 소유자 = 김한국 → 계약 상대자와 일치하는지 체크
- ✔️ 근저당권 = 2억 → 대출 상환 전까지 등기 말소 안됨
- ✔️ 대지권 있음 → 건물만 있는 게 아니라 땅 지분도 포함
이처럼 각 구역을 해석할 수 있으면
그 어떤 등기부등본도 읽을 수 있게 됩니다! 😊
---
8️⃣ 🛡️ 사기 방지! 주의해야 할 권리관계
“등기부등본 봤는데 멀쩡하던데요?”
그런데도 사고 나는 경우가 꽤 많습니다. 왜일까요?
등기부등본에 드러나지 않는 ‘숨은 권리’나 주의 포인트가 있기 때문이에요.
• 전입세대 열람 안함 → 세입자 존재 여부 모름
• 가압류 후 소송 진행 중 → 법적 분쟁 중 매매
• 지분 등기 → 공동소유인데 일부만 계약 진행
꼭 확인해야 할 추가 정보:
- 📌 전입세대 열람 (동사무소 또는 민원 24)
- 📌 건축물대장 (위반 건축물 여부)
- 📌 지분등기 여부 (공동명의 여부)
등기부등본만 믿지 말고, 관련 서류를 함께 확인해야 완전한 안전거래가 됩니다!
---
➈ 🧭 등기부등본 발급 방법 & 온라인 열람 팁
요즘은 인터넷으로 등기부등본 발급도 아주 간단해요.
📌 열람만 할 때는 700원, 발급은 1,000원 정도예요.
① 대법원 등기소 홈페이지 접속
② '열람하기' 클릭 → 부동산 소재지 입력
③ 수수료 결제 → 바로 열람!
가까운 등기소 방문
주소와 부동산 정보 제시 후 발급
주민등록증 필수!
✅ 꿀팁: 최근 3개월 이내 등본으로 확인하는 것이 가장 정확해요!
---
➉ 📌 초보자를 위한 요약정리 & 체크리스트
지금까지 등기부등본 보는 법, 꽤 많이 익히셨죠?
마지막으로 초보자를 위한 체크리스트로 정리해 볼게요.
✔️ 소재지와 주소 정확히 일치하는지
✔️ 갑구 – 현재 소유자 확인
✔️ 을구 – 근저당·담보 설정 여부
✔️ 대지권 포함 여부
✔️ 전입세대·건축물대장 등 추가서류 확인
✔️ 말소 조건 등 계약서에 명시!
이 6가지 항목만 기억하면 대부분의 부동산 계약 실수를 방지할 수 있어요 💪
---
💬 사람들이 가장 많이 궁금해하는 질문 5가지
Q1. 등기부등본은 무료로 볼 수 있나요?
A. 아니요. 열람은 700원, 발급은 1,000원의 수수료가 필요합니다.
Q2. 근저당이 남아 있으면 집을 못 사나요?
A. 아닙니다. 근저당이 있더라도 잔금일에 말소하기로 계약하고 처리하면 안전합니다.
Q3. 등기부등본은 언제 발급받아야 하나요?
A. 계약 전 가장 최근 것(3개월 이내)으로 확인하는 것이 좋습니다.
Q4. 등기부등본에 소유자가 2명 이상이면?
A. 지분 등기 상태입니다. 반드시 모든 소유자의 동의가 필요해요!
Q5. 갑구와 을구 중 뭐가 더 중요한가요?
A. 둘 다 중요하지만, 갑구는 소유자 확인, 을구는 빚 여부 확인이라 절대 둘 다 봐야 해요!
'알면 좋은 팁 > 부동산 초보부터 고수까지 배우기' 카테고리의 다른 글
| 📌 부동산 투자할 때 꼭 알아야 할 세금 핵심 요약 : 부동산 초보부터 고수까지 배우기 10편 (27) | 2025.07.27 |
|---|---|
| 🔍 실거래가 시세분석 완전정복 가이드 : 부동산 초보부터 고수까지 배우기 9편 (31) | 2025.07.27 |
| 🏦 모기지 대출 완벽 가이드｜LTV·DTI·DSR까지 한 번에 정리 : 부동산 초보부터 고수까지 배우기 7편 (177) | 2025.07.25 |
| 🧱 토지 투자 초보자가 꼭 알아야 할 지목과 용도지역 보는 법 : 부동산 초보부터 고수까지 배우기 6편 (171) | 2025.07.24 |
| 📍 좋은 상가 고르는 법부터 월세 수익 구조까지 완전 정리 : 초보부터 고수까지 배우기 5편 (160) | 2025.07.23 |
